Až neuvěřitelný příběh zažili klienti, kterým můj kolega Václav Dohnal zprostředkovával nákup nového domu. Svůj původní dům si prodávali samy. Co vše zažili a proč jsou dnes vyšetřování? Tady je příběh, který kolega detailně popsal.

Jak už to tak bývá, když se rozhodli svůj dům prodat, vyrojilo se najednou spousta realitních makléřů. Taková ta klasika. Všem makléřům řekli. „Jsme nedůvěřiví senioři, takže nikomu nic nepodepíšeme. Když ale budete mít kupce, který Vám zaplatí provizi, klidně jej přiveďte.“ Takže dům se objevil v inzerci u mnoha realitních kanceláří bez jakékoli smlouvy o zprostředkování.

Máme kupce

Po čase se objevil zájemce, který si majitel vyhledal sám. Pravděpodobně na základě inzerce realitek. Vypadal seriózně. Tvrdil, že nechce platit žádné realitce zbytečné peníze, má vlastního právníka, který napíše kupní smlouvy a má hotovost. Kupec souhlasil s rezervačním poplatkem 10 000Kč pro prodávající. Ústně se dohodli, že peníze za dům pošlou rovnou prodávajícím, jakmile bude zahájen převod na katastru. Také zájemci souhlasili, že dům přeberou později, aby prodávající měl čas zaplatit nový domov a přestěhovat se. Těmto kupcům budu dále říkat „samokupci“.

Až potud vše vypadá skvěle

Prodávající bude mít peníze a dostatek času na přestěhování. Samokupujícímu to nevadí, protože ušetřil.

Jaký to byl omyl, začíná časové drama a stresové situace.

Dnem zaplacení rezervace 10.000Kč to vše startuje

1. týden:

všichni jsou v klidu. Samoprodejci podepisují kupní smlouvy u naší RK v domnění, že do 14 dní mají peníze za jejich dům. Termín na zaplacení nastaven na 1 měsíc od podpisu. Dohodne se předání domu po zaplacení kupní ceny a naplánují se práce na domě nutné udělat před nastěhováním.

2. – 3. týden:

Začínají komplikace. Právník od samokupce, který má připravovat smlouvy je 14 dní na dovolené. Pořád je ale čas vše stihnout.

4. týden:

Právník po návratu z dovolené je zahlcen prací. Psát smlouvy zadarmo, nebo za směšný peníz pro kamaráda je až na poslední koleji. Teď řeší soudy a spory, které z jeho pohledu spěchají a jsou zaplaceny.

5. týden:

Samoprodejci mají první verze kupní smlouvy. Po přečtení jsou zděšení. Jednostranně nevyvážená smlouva ve prospěch kupce a hlavně termín zaplacení peněz za jejich dům do 5 dní po zápisu nového majitele v KN.

Nyní je již jasné, že samoprodejci nestihnou naplnit své závazky na zaplacení kupní ceny za nový domov. Začínají běžet ochranné termíny ve smlouvě.

6. týden:

Samokupec stále tvrdí, že peníze uvolní po zahájení vkladového řízení. Právník ale striktně trvá na vyplacení kupní ceny, až po provedení vkladu. Samoprodejci jsou v pasti. Podepisují kupní smlouvy na prodej jejich domu s vyplacením kupní ceny po provedení vkladu. Opět ústní dohoda se samoprodejcem, že podepíší dodatek, který peníze uvolní dříve.

7. týden:

Kupci platí kupní cenu do úschovy.

8.-10. týden:

Probíhá vkladové řízení. Samoprodejci jsou ve stresu. Samokupec se zapírá, tvrdí že je v Praze v léčebně s dítětem. Samoprodejci stále nemohou pracovat na novém domě a začínají naskakovat smluvní pokuty za nedodržení termínu zaplacení kupní ceny. Stále se snaží domoci peněz dříve.

11.týden:

Konečně mají peníze za prodej svého domu a platí kupní cenu za nový dům.

12. týden:

Samoprodejci přebírají klíče od nového domova.

Výsledek: 2 měsíce zpoždění a pokuta za nezaplacení kupní ceny

Pokuta se nakonec promíjí. Horší je to zpoždění. Kupovaný dům opravdu potřebuje nutně dodělat koupelnu, elektroinstalaci, topení a je na to pouze 1 měsíc.

Komplikace s rekonstrukcí a stěhováním

Jak už to bývá, sehnat narychlo schopné řemeslníky je problém. Takže stěhování naplánováno s 14denním zpožděním proti datu předání v kupní smlouvě. O zpoždění všichni vědí.

Přichází osudová chyba

Samokupci tvrdí, nic se neděje, jen aby byla dodržena smlouva, uděláme papírové předání v den podle kupní smlouvy. Jenže tentokrát samoprodejci naletěli nejvíce jak mohly a doposud se nepoučili z chyb.
Domluvila se hodina předání. Samokupci přinesli předávací protokol připravený právníkem, v kterém bylo napsáno „Veškeré movité vybavení, které zůstalo k datu předání v předávaných nemovitostech se stává majetkem přebírajících“. Stále důvěřiví samoprodejci předali sadu klíčů. Podepsali předávací protokol a odjeli pracovat na novém domě.

Nastává zděšení a panika

Samoprodejci se večer vrací a zjišťují, že jejich starý dům má vyměněny klíče. Nemohou se dostat pro léky, v domě uzavřen pes a kočky. Volají samokupcům. Přijíždí jeden jejich zástupce. Dům otevře, dá jim chvíli na vyvedení psa, vzít si pár osobních věcí a dům opět uzamyká. Samoprodejce nemá kde spát. Do starého domu má zamezený přístup a do nového vzdáleného 35 km se nemá jak dostat. Uchyluje se ke krajnímu řešení. Snaží se přespat ve svém starém domě. Samoprodejce, jako by na to čekal a volá polici, že se někdo snaží vniknout do jeho nového domu. Policie je povinna konat a samoprodejce se ocitá v temné noci na ulici. Naštěstí se mu podaří přesvědčit bývalé sousedy, aby u nich přespal.

Samoprodejci se po týdnu dostanou do starého domu.

Samokupec jim umožnil, aby si v jeden den odvezli zbylé osobní věci. Když samoprodejci vejdou do starého domu, cítí se jako by je někdo vykradl. Chybí televize a další hodnotné vybavení domu. Na otázku, kde jsou naše věci, dostávají odpověď, že zde nebyli již v době předání domu.

Přichází další rána

Na adresu nového domova přichází obálka s pruhem. Samoprodejci jsou předvoláni na policii. Je na ně podáno trestní oznámení za vniknutí do jejich starého domu. Toto bude mít ještě dohru, která neskončila. Jestli skončí až u soudu zatím není jisté. Ale rozhodně už teď je to hodně škaredé.

Závěrem

Vím, že je to extrémní případ, ale poučení je zde zřejmé.

  • Pokud jedna ze stran má svého právníka, tak je časté, že mu nadržuje. Vidina úspory za právní servis u třetí nezávislé strany se pak může výrazně prodražit. V tomto případě má i dohru s policií a hořkost v ústech se ponese hodně dlouho. Pokud už jste se rozhodli prodat si nemovitost sami, vyberte si nezávislého právníka, který se specializuje na obchodní právo a má zkušenosti s převody nemovitostí. Lidé si neuvědomují, že advokáti jsou jako lékaři. Jsou lékaři obvoďáci, kteří léčí rýmičku. Když ale objeví problém, pošlou Vás ke specialistovi. A určitě se slepákem nepůjdete na oční. Stejně je to s advokáty a právníky. Když se budete soudit o děti, nenecháte se zastupovat právníkem, který je skvělý na trestní, nebo majetkové právo. Budete chtít specialistu na rodinné právo.
  • Další ponaučení je také zřejmé. Stále jsou lidé, kteří naslibují, jen aby se Vám zavděčili. Pokud ale dojde na lámání chleba, ústní dohody padají velmi rychle.
  • Než něco podepíšete, důkladně si to přečtěte. Pokud tomu nerozumíte, nepodepisujte. Nechte si to třetí stranou vysvětlit ať víte, k čemu se zavazujete.

 

Proto poctivé realitní kanceláře mají nasmlouvány právní specialisty, kteří mají za sebou stovky a možná i tisíce případů s prodejem nemovitostí. Jejich zkušenosti Vám pak zaručují kvalitu a vyváženost smluv a umění řešit krizové situace.

Budete-li potřebovat v této oblasti poradit, obraťte se na zkušeného makléře. Profesionál vám dá rád dobrou radu zdarma, která vám dokáže ušetřit třeba i miliony či právní tahanice.

reality